전세사기 개인회생은 보증금은 돌려받지 못했는데 전세대출 원리금은 그대로 남은 상태를 정리하는 절차입니다. 2026년 3월 개원한 광주회생법원이 광주와 전남 사건을 전담하는데, 특별법에 따라 전세사기피해자로 결정되더라도 은행에 대한 대출 채무가 사라지지는 않습니다. 두 절차는 함께 진행할 수 있으니 피해자 결정 신청과 채무 정리를 나란히 준비하세요.
보증금은 못 받고 대출만 남는 구조
전세사기 피해가 특별히 무거운 이유는 손실이 한 방향으로 끝나지 않기 때문입니다.
즉 자산은 사라졌는데 부채는 그대로인 상태가 됩니다. 여기에 새로 살 집을 구하느라 신용대출을 더 받으면 채무가 한 번 더 불어납니다.
개인회생은 이 가운데 대출 채무를 조정하는 절차입니다. 보증금을 돌려받게 해 주는 제도가 아니라는 점을 먼저 구분해야 순서를 잘못 잡지 않습니다.
피해자 결정과 채무 정리는 다른 절차입니다
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 피해자 결정은 주거 안정과 지원 대책을 받기 위한 절차입니다. 요건은 법에 정해져 있습니다.
- 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 확정일자를 갖췄을 것
- 임대차보증금이 5억 원 이하일 것
- 임대인의 파산이나 회생 개시, 경매·공매 개시 등으로 여러 임차인에게 반환 불능 피해가 발생했거나 예상될 것
- 임대인이 보증금 반환 채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것
요건을 갖추면 전세사기피해지원위원회 의결을 거쳐 결정문이 송달됩니다. 그런데 이 결정은 은행 대출을 없애 주지 않습니다. 채무 자체를 조정하려면 개인회생이나 다른 채무조정 절차가 따로 필요합니다.
다만 피해자 결정을 받아 두면 사정을 소명하는 자료가 됩니다. 결정문과 경매 진행 자료를 법원에 제출해 보증금 회수 가능성이 낮다는 점을 설명하면 변제계획 산정에 반영을 구할 수 있습니다.
보증금반환채권은 재산으로 잡힙니다
실무에서 가장 까다로운 지점입니다. 돌려받지 못한 보증금도 법적으로는 임대인에 대한 채권이므로 내 재산으로 계산됩니다.
액면 그대로 재산에 잡히면 청산가치가 올라가 변제금이 크게 늘어납니다. 그래서 실제 회수 가능액이 얼마인지를 자료로 보여주는 작업이 핵심입니다.
확정일자와 대항력을 갖췄고 선순위 근저당이 적다면 배당으로 일부를 받을 수 있으니 그만큼은 재산으로 잡히는 것이 맞습니다. 반대로 선순위 채권이 시세를 넘어서 배당 가능성이 사실상 없다면 등기부등본과 감정가, 배당 예상표로 그 사정을 제출합니다.
어느 절차를 먼저 밟아야 하나
순서를 정할 때 기준은 배당 결과가 언제 확정되는가입니다.
- 경매가 진행 중이면 배당 결과를 기다려 회수액을 확정하는 편이 계산이 정확합니다
- 다만 그 사이 대출 연체가 쌓여 압류가 들어올 것 같으면 먼저 접수하고 금지명령을 받습니다
- 피해자 결정 신청은 개인회생과 무관하게 병행합니다. 서로를 막지 않습니다
- 보증금 반환 소송이나 형사 고소도 별개로 진행할 수 있습니다
판단이 어려운 이유는 두 절차의 시간표가 다르기 때문입니다. 압류 위험이 눈앞에 있는지, 배당까지 얼마나 남았는지를 기준으로 상담에서 정하는 편이 낫습니다.
신청 여부를 가늠해 보려면 자격 자가진단으로 방향을 먼저 잡고, 변제금 계산기에서 2026년 기준중위소득으로 월 납입액을 계산해 보세요. 접수처와 준비물은 광주회생법원 안내에 정리해 두었습니다.
자주 묻는 질문
피해자 결정을 못 받으면 개인회생도 안 되나요
관계없습니다. 개인회생은 피해자 결정 여부와 무관하게 요건만 갖추면 신청할 수 있습니다. 피해자 결정은 주거 지원을 받기 위한 별도 절차입니다.
나중에 보증금을 일부라도 돌려받으면 어떻게 되나요
회수한 금액은 변제계획에 반영해야 합니다. 예상보다 많이 회수되면 변제액이 조정될 수 있으므로 배당을 받게 되면 대리인이나 회생위원에게 알리는 것이 원칙입니다.
근거: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조 제3호·제3조(피해자 요건) · 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조(청산가치 보장) · 주택임대차보호법 제3조의2(우선변제권) · 개별 사건의 재산 평가는 법원 판단에 따릅니다 · 확인일 2026.8
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