집이 있으면 개인회생이 안 된다고 생각해 상담을 미루는 분이 많습니다. 사실은 그렇지 않습니다. 다만 계산이 한 단계 늘어납니다. 담보대출과 무담보 채무가 서로 다른 규칙을 따르기 때문입니다.
담보대출은 조정 대상이 아닙니다
주택담보대출 채권자는 그 집에 근저당을 설정해 두었습니다. 이런 채권은 별제권이라고 해서 개인회생 절차 밖에서 담보권을 행사할 수 있습니다.
세 번째 줄이 중요합니다. 집값보다 대출이 많으면 그 초과분은 담보로 보전되지 않으므로 무담보 채권처럼 다뤄집니다. 시세와 대출 잔액을 정확히 확인해야 하는 이유입니다.
정리하면 집을 지키려는 사람은 담보대출 원리금을 계속 내면서 신용대출과 카드빚만 개인회생으로 조정하는 구조가 됩니다.
여기서 한 가지 오해를 정리해 둘 필요가 있습니다. 금지명령이 나오면 추심이 멈추지만 별제권 행사까지 막지는 못합니다. 담보대출을 계속 연체하면 그 채권자는 절차와 별개로 경매를 진행할 수 있습니다.
두 부담을 합쳐서 계산합니다
실제로 감당할 수 있는지가 관건입니다. 매달 나가는 돈이 둘로 나뉘기 때문입니다.
계산은 이렇게 합니다. 소득에서 가구원 수별 생계비를 빼면 쓸 수 있는 여력이 나옵니다. 여기서 담보대출 원리금을 먼저 뺀 나머지가 개인회생 변제금으로 갈 수 있는 금액입니다.
담보대출 원리금이 커서 남는 것이 거의 없으면 변제계획을 세우기 어렵습니다. 이때는 집을 유지하는 선택 자체를 다시 봐야 합니다. 무리해서 유지하다 인가 후 미납으로 절차가 폐지되면 집도 채무 정리도 함께 잃습니다.
계산할 때 관리비와 재산세, 보험료 같은 유지 비용도 함께 넣어야 합니다. 원리금만 보고 감당된다고 판단했다가 실제 지출에서 어긋나는 경우가 적지 않습니다. 최근 1년 실제 지출을 항목별로 적어 보면 현실적인 숫자가 나옵니다.
집은 재산으로도 계산됩니다
또 하나의 축이 청산가치입니다. 주택은 시세에서 담보대출 잔액을 뺀 실질 가치로 재산에 반영되고, 총 변제액이 청산가치보다 적으면 인가되지 않습니다.
그래서 순자산이 있는 집을 가진 경우에는 생계비를 늘려도 변제금이 생각만큼 내려가지 않습니다. 두 계산이 함께 걸려 있기 때문입니다.
시세는 공시가격이나 실거래가, 감정평가액 등으로 확인합니다. 어느 기준을 쓰느냐에 따라 금액이 달라지므로 등기부등본과 함께 최근 실거래 자료를 준비해 두면 설명이 수월합니다.
대출이 시세보다 많다면
판단이 반대로 뒤집히는 구간입니다. 실질 가치가 없으면 재산으로 잡히는 금액도 없거나 매우 작습니다. 청산가치가 낮아져 변제 부담이 줄어듭니다.
이 경우에는 집을 유지할 실익이 크지 않은 경우가 많습니다. 매달 담보대출 원리금을 내면서 지키는 자산의 실질 가치가 없기 때문입니다.
다만 거주 문제가 남습니다. 정리하면 이사할 곳을 구해야 하고 새 보증금이 필요합니다. 숫자만으로 결정할 수 없는 부분이라, 유지 비용과 이주 비용을 함께 놓고 상담에서 정하는 편이 낫습니다.
주의할 것은 신청 직전에 집을 가족에게 넘기는 선택입니다. 등기 이동은 기록으로 남고 채권자를 해할 목적의 처분으로 읽히면 기각되거나 인가 후에도 폐지될 수 있습니다. 정상적인 매매였다면 계약서와 대금 흐름을 남겨 두어야 설명이 됩니다.
접수 전에 확인할 것
- 등기부등본으로 근저당 설정액과 순위를 확인합니다
- 담보대출 잔액 증명서를 발급받습니다
- 최근 실거래가와 공시가격을 함께 확인합니다
- 담보대출 연체가 있으면 경매 진행 여부를 확인합니다
- 신용대출과 카드 채무 총액을 신용정보 조회로 정리합니다
담보대출이 이미 연체돼 경매가 진행 중이라면 시간이 촉박합니다. 개인회생을 접수해도 별제권 행사 자체를 막지는 못하므로, 이 상태라면 상담을 서두르는 편이 좋습니다.
근거: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제586조(별제권)·제614조(청산가치 보장)·제615조(변제계획 인가의 효력) · 개별 사건의 재산 평가는 법원 판단에 따릅니다 · 확인일 2026.8
핵심만 정리한 페이지: 40대 개인회생 안내
보증금과 집 계산은 전세보증금·집 편에, 청산가치 기준은 청산가치 편에 정리해 두었습니다.
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