전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 주지 못하는 경우가 있습니다. 고의로 속인 것이 아니라 다음 세입자를 못 구했거나 자금이 묶인 상황입니다. 사기가 아니어도 세입자가 겪는 부담은 같습니다. 보증금은 묶여 있는데 전세대출 이자는 계속 나갑니다.
먼저 권리를 고정합니다
보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 나가면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 그 전에 임차권등기명령을 신청해 권리를 등기부에 남겨야 합니다.
임차권등기가 되면 이사를 나가도 순위가 유지됩니다. 직장이나 자녀 학교 문제로 옮겨야 하는데 보증금 때문에 못 나가는 상황을 푸는 장치입니다.
순서를 지키지 않고 먼저 나가면 되돌리기 어렵습니다. 전입신고를 빼는 순간 대항력이 사라지기 때문입니다.
보증금은 재산으로 계산됩니다
개인회생을 신청하면 아직 못 받은 보증금도 집주인에 대한 채권이므로 재산으로 잡힙니다. 액면 그대로 계산되면 청산가치가 올라가 변제금이 크게 늘어납니다.
그래서 실제 회수 가능액을 보여주는 작업이 필요합니다. 등기부등본에서 선순위 근저당 규모를 확인하고, 시세와 비교해 배당 가능성을 계산한 자료를 제출하면 됩니다.
선순위 채권이 시세를 넘어서 배당 가능성이 사실상 없다면 그 사정이 근거가 됩니다. 반대로 순위가 앞서 있고 시세에 여유가 있다면 그만큼은 재산으로 잡히는 것이 맞습니다.
임차권등기를 해 두면 이 설명이 쉬워집니다. 등기부에 권리와 순위가 드러나 별도로 증명할 것이 줄어들기 때문입니다. 등기 전에 이사를 나가 대항력을 잃은 상태라면 회수 가능성 자체가 낮아져 반대로 재산 평가에서는 유리하게 읽힐 수 있지만, 보증금을 돌려받을 길이 좁아지므로 권하기 어렵습니다.
보증보험에 가입돼 있다면
전세보증금 반환보증에 가입했다면 순서가 달라집니다. 보증기관에 이행을 청구하는 것이 먼저이고, 그 결과에 따라 재산으로 잡히는 금액이 정해집니다.
청구에는 기한과 요건이 있습니다. 계약 종료 후 일정 기간 안에 청구해야 하고 임차권등기 같은 선행 절차를 요구하는 경우도 있으므로, 가입한 보증기관의 안내를 먼저 확인해야 합니다. 기한을 넘기면 보장을 받지 못할 수 있습니다.
보증금을 보증기관에서 받게 되면 그 금액이 그대로 재산에 반영됩니다. 개인회생 접수 시점과 겹치면 계산이 달라지므로, 두 절차를 함께 진행할 생각이라면 시점을 미리 정리해 두는 편이 낫습니다.
대출 이자가 계속 나갈 때
가장 현실적인 부담입니다. 보증금은 못 받는데 전세자금대출 원리금은 매달 나갑니다. 여기에 새로 살 집을 구하느라 대출을 더 받으면 채무가 한 번 더 불어납니다.
판단 기준은 두 가지입니다. 보증금 회수까지 얼마나 걸릴 것 같은지, 그때까지 이자를 감당할 수 있는지입니다.
- 소송과 집행까지 가면 시간이 오래 걸립니다
- 그 사이 연체가 시작되면 신용이 떨어지고 이자가 더 붙습니다
- 압류가 들어올 것 같으면 먼저 접수하고 금지명령을 받는 편이 낫습니다
- 회수 시점이 가깝다면 결과를 확정한 뒤 계산하는 쪽이 정확합니다
어느 쪽이든 보증금 반환 절차와 개인회생은 서로를 막지 않습니다. 동시에 진행할 수 있습니다.
나중에 돌려받으면 어떻게 되나
절차 중이나 인가 후에 보증금을 회수하면 변제계획에 반영해야 합니다. 예상보다 많이 받으면 변제액이 조정될 수 있습니다.
숨기면 성실하지 않은 이행으로 판단되어 인가가 취소되거나 폐지로 이어질 수 있습니다. 배당이나 합의로 돈을 받게 되면 대리인이나 회생위원에게 알리는 것이 원칙입니다.
합의로 일부만 받고 나머지를 포기하는 경우도 있습니다. 이때는 합의서와 실제 입금 내역을 함께 제출해 포기한 부분이 회수 불가능했다는 점을 설명하면 됩니다. 조건 없이 채권을 포기한 것으로 보이면 재산을 처분한 행위로 읽힐 수 있으므로 경위를 남겨 두는 것이 중요합니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조(대항력)·제3조의2(우선변제권)·제3조의3(임차권등기명령) · 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조(청산가치 보장) · 개별 사건의 재산 평가는 법원 판단에 따릅니다 · 확인일 2026.8
핵심만 정리한 페이지: 전세사기 개인회생 안내
보증금이 재산으로 잡히는 계산은 전세보증금·집 편에, 청산가치 기준은 청산가치 편에 정리해 두었습니다.
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