“집이 있으면 개인회생은 안 된다”는 말을 듣고 상담을 포기하는 분이 있습니다. 사실이 아닙니다. 개인회생은 재산을 처분하는 절차가 아니라 소득으로 갚는 절차이므로 부동산이나 보증금이 있어도 신청할 수 있습니다. 대신 계산이 달라집니다.
재산은 청산가치로 반영됩니다
법원은 지금 재산을 다 처분하면 채권자가 얼마를 받을 수 있는지를 계산합니다. 이 금액이 총 변제액보다 크면 그 차액만큼 변제금을 올립니다. 재산을 빼앗지는 않되, 채권자가 파산 절차보다 불리해지지 않게 맞추는 원칙입니다.
보증금 전액이 계산되지는 않습니다
주택임대차보호법은 소액 임차인의 보증금 일부를 우선 보호합니다. 이 범위에 해당하는 금액은 청산가치에서 제외됩니다. 보호 범위는 지역과 시점에 따라 달라지므로, 본인 보증금이 어디까지 인정되는지 확인이 필요합니다.
예를 들어 보증금 6,000만 원 중 일정액이 우선변제 범위로 인정되면 그만큼을 뺀 금액만 계산에 들어갑니다. 보증금이 있다는 사실만으로 변제금이 크게 뛰지는 않는다는 뜻입니다.
담보대출이 있으면 실질 가치로 봅니다
자가 주택에 주택담보대출이 남아 있다면 시세에서 대출 잔액을 뺍니다. 시세 3억 원에 대출 2억 8천만 원이 남았다면 실질 가치는 크지 않습니다. 이 경우 집이 있어도 청산가치가 낮게 잡혀 변제금 부담이 크지 않을 수 있습니다.
반대로 대출을 거의 갚은 상태라면 실질 가치가 커지고 변제금이 올라갑니다. 이때는 개인회생과 파산 중 어느 쪽이 손실이 작은지 비교하는 판단이 필요합니다.
집을 지키면서 진행할 수 있나
대부분의 경우 유지하면서 진행합니다. 개인회생은 담보권자의 권리를 그대로 두는 절차라서 주택담보대출을 정상적으로 상환하고 있다면 집을 계속 보유할 수 있습니다.
다만 담보대출 자체가 연체 상태라면 담보권 실행, 즉 경매가 진행될 수 있습니다. 개인회생이 담보권 실행을 영구히 막아주지는 않으므로, 주택을 지키는 것이 목표라면 담보대출 연체 여부를 먼저 정리해야 합니다.
미리 처분하거나 명의를 옮기면 안 됩니다
재산이 계산에 들어가는 것을 피하려고 접수 전에 가족 명의로 넘기거나 싸게 파는 것은 위험합니다. 재산 은닉으로 판단되면 기각 사유가 되고, 인가 후 발견되면 폐지될 수 있습니다. 파산이라면 면책불허가 사유가 됩니다.
정상적인 사유로 처분했다면 계약서와 입금 내역, 자금 사용처를 남겨두세요. 기록이 있으면 소명이 어렵지 않습니다.
근거: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조 청산가치 보장 원칙 · 주택임대차보호법상 우선변제 범위는 지역·시점별로 달라집니다
차량 계산은 자동차 처분 기준에서 다루고, 변제금 산정 구조는 변제금 계산법에 정리해 두었습니다.
이 콘텐츠는 협력 업체로부터 소정의 대가를 받아 등록된 광고성 정보를 포함합니다. 광고책임변호사 김동윤. 본 글의 법령·제도 정보는 2026년 7월 기준이며, 개별 사안은 전문가 상담으로 확인하시기 바랍니다.